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物業百科

合肥市物業專項維修資金管理暫行規定

文字:[大][中][小] 2015-9-16    瀏覽次數:5551    

  第一章 總則

  第一條為加強物業專項維修資金(以下簡稱維修資金)管理,保障物業正常維修和更新、改造,維護維修資金所有人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《安徽省物業管理條例》和《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等法律、法規和規章,結合我市實際,制定本規定。
  第二條本規定適用于本市行政區域內維修資金交存、管理、使用和監督。
  第三條擁有二個以上房屋所有權人的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業,應當按本規定建立維修資金。
  第四條市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內維修資金的管理工作,所屬的市、縣維修資金管理機構(以下簡稱市、縣維管機構)具體實施維修資金的管理工作。
  第二章 交存
  第五條商品房首次維修資金由購房人按下列規定交存:
  (一)未配電梯的物業按購房款總額的1%交存;配電梯的物業按購房款總額的2%交存。
  建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業,未配備電梯的,由建設單位按照同期同類商品房價款的1%交存;配備電梯的,由建設單位按照同期同類商品房價款的2%交存。
  住宅小區內與住宅樓結構不相連的非住宅物業,按購房款總額或者同期同類商品房價款的1%比例交存。
  (二)在一個物業管理區域內,單獨確權的車庫(位)物業所有人按購置款總額或者同期同類商品房價款的1%交存維修資金。地下車庫(位)按購車庫(位)款總額的1%交存維修資金。
  第六條本市行政區域內的經濟適用房、集資建房、合作建房、危舊房改造房、解困房、安居房的房屋買受人按照購房款總額的1%交存維修資金。
  拆遷實行產權調換的原房屋產權人按照基準房價的1%交存維修資金。
  公有住房的買受人按照購房款總額的1%交存維修資金,售房單位按照高層住宅售房款的30%、多層住宅售房款的20%一次性提取并交存維修資金。
  第七條維修資金由權屬登記機構代收,存入市、縣維修資金專戶,并按戶開具維修資金專用收據。
  第八條一幢房屋維修資金余額低于首次交存維修資金30%時,該幢房屋業主或者該幢房屋所在區域業主委員會應當提出續交計劃,續交標準和方案經專有部分占本幢建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,業主按擁有房屋建筑面積的比例續交;尚未售出物業,由開發建設單位以基準房價為基數按規定比例續交。
  維修資金的具體續交工作由業主委員會或委托物業服務企業實施,業主委員會或被委托的物業服務企業應當向市、縣維管機構提交維修資金續交業主清冊,及時到市、縣維管機構將續交的維修資金存入市、縣維修資金專戶,市、縣維管機構按戶開具維修資金專用收據。
  未成立業主大會的物業管理區域維修資金續交工作由相關業主、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或其委托的物業服務企業組織實施。
  第九條在已建立維修資金的同一物業管理區域內,業主未交存的,由業主大會向其追繳。2000年9月1日前未建立維修資金的物業管理區域是否建立維修資金由業主大會決定。
  第三章 管理
  第十條維修資金專戶存儲,實行二級賬戶管理。市、縣維修資金專戶為一級賬戶,反映市、縣維修資金歸集、增值、支用和結余等管理情況;在市、縣維修資金專戶下以物業管理區域為單位,業主大會開設的維修資金賬戶為二級核算賬戶,反映其管轄區域內維修資金的核算情況,并在業主大會賬戶下按一定編碼開設業主維修資金核算賬戶。
  業主大會成立前,由市、縣維管機構以物業管理區域為單位設立臨時核算賬戶和業主維修資金核算賬戶。
  業主大會成立后,業主委員會應核實管轄區域內已交存維修資金的業主戶數和金額,并向市、縣維管機構申請設置維修資金核算賬戶,市、縣維管機構應將其管轄區域內的維修資金明細賬目移交業主委員會。
  第十一條設置維修資金賬戶應當具備下列條件:
  (一)業主大會成立,業主委員會到縣(區)物業管理主管部門備案。
  (二)物業管理區域界定清楚,且經縣(區)物業管理主管部門確認。
  第十二條業主委員會向市、縣維管機構申請設置業主大會維修資金賬戶時,應提交小區業主分戶清冊、物業服務合同、房屋竣工驗收報告、共用設施設備移交的資料等。
  市、縣維管機構對業主委員會提交的相關材料及業主維修資金交存情況審核無誤后辦理開戶手續,并將其管轄區域內業主維修資金本息納入業主大會設置的賬戶管理,其中未交存維修資金的業主應當開設維修資金核算賬戶。
  第十三條有下列情形之一的,業主委員會應當到市、縣維管機構辦理維修資金賬戶變更手續:
  (一)物業服務企業發生變更。
  (二)物業管理區域發生調整。
  辦理變更手續時應提交下列材料:
  (一)維修資金賬戶變更表。
  (二)業主委員會與物業服務企業簽定的物業服務合同。
  (三)物業管理區域調整后的業主分戶清冊。
  (四)其他相關材料。
  第十四條物業管理區域內,房屋滅失的,業主應填寫維修資金賬戶注銷支取表,到市、縣維管機構辦理維修資金賬戶注銷及余額支取手續。
  辦理賬戶注銷手續時應提交下列材料:
  (一)銷戶業主分戶清冊。
  (二)銷戶業主身份證明。
  (三)物業滅失證明。
  (四)房地產權證注銷證明。
  第十五條業主轉讓物業時,轉讓當事人應到市、縣維管機構查詢維修資金余額,辦理維修資金核算賬戶過戶更名手續,維修資金賬戶結余的資金隨房屋所有權同時過戶。
  物業未交存維修資金的,轉讓時所有權人應以基準房價按照本辦法第五條規定的比例交存,權屬登記部門依據交存的維修資金專用收據辦理房屋所有權轉移登記。
  本規定實施前應交存維修資金而未交存的,物業所有權人應于2010年12月31日前按照原規定予以補交。
  第四章 使用
  第十六條維修資金的使用應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則,專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備因自然損壞或不可抗力原因毀損而進行的大中修和更新、改造。
  第十七條物業專項維修資金的使用范圍包括:
  (一)物業共用部位維修工程
  1.主體承重結構部位損壞,需要拆換、加固的。
  2.戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的。
  3.整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上,需要修繕的。
  4.整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的。
  5.經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用維修資金的其他大中修、更新、改造工程。
  (二)物業共用設施設備維修、更新、改造工程
  1.物業管理區域內路面破損30%以上,需要整體修復的。
  2.整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞,需要更新、改造的。
  3.智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的。
  4.電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件,一次性費用超過電梯原造價20%的。
  5.二次供水及消防水泵等因損壞,需要更新、改造的。
  6.物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞,需要整體修繕、更新的。
  7.經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用維修資金的其他大中修、更新、改造工程。
  第十八條下列費用不得從維修資金中列支:
  (一)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,包括日常綠化養護、水箱清洗等,已實施物業管理的物業管理區域由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出;未實施物業管理的物業管理區域由相關業主自行承擔。
  (二)物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用,由建設單位承擔。
  (三)物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用,由有關單位依法承擔。
  (四)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。
  第十九條維修資金使用應具備以下條件:
  (一)物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿。
  (二)維修資金足額交存,維修項目符合維修資金使用范圍;或者維修項目符合維修資金使用范圍,且有部分業主已交存,部分業主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致且將維修資金應分攤額存入市、縣維修資金專戶。
  (三)維修資金使用方案須經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
  第二十條維修項目是共用屋面滲漏或者是共用墻體滲漏的,維修資金使用前,業主委員會、物業服務企業或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)在物業維修相關區域公示不得少于7天。
  除前款規定以外,維修資金使用方案須經維修資金列支范圍專有部分占本幢建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
  第二十一條達到續交條件沒有續交的物業不得使用維修資金。
  第二十二條維修資金按下列規定列支:
  (一)一幢物業只有一個單元的,共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,從該幢住宅的維修資金中支出。
  (二)一幢物業有兩個以上單元的,共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,從各單元的維修資金中支出。
  (三)物業管理區域內共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照各幢物業的建筑面積比例從各幢物業的維修資金中支出。
  第二十三條維修資金的分攤,應當遵循業主誰受益誰負擔的原則進行分攤。
  屋頂等共用部位為部分業主依據合同約定單獨使用的,其維修和更新、改造費用由受益業主自行承擔。
  屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的共用設施設備發生自然損壞的,其維修和更新、改造費用由各物業管理區域的全體業主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。
  第二十四條物業維修時未出售的物業,建設單位應按照物業建筑面積分攤維修費用。
  第二十五條物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造范圍的鑒定,應當由有關專業部門按國家相關技術規范進行。國家相關技術規范未規定的,業主大會應本著安全、合理、經濟、實用的原則依法作出決定。
  第二十六條發生下列費用從維修資金中列支:
  (一)前期勘察、鑒定等有關費用。
  (二)維修工程費用。
  (三)工程招標、監理費用。
  (四)工程預決算審核費用。
  (五)維修和更新、改造工程的其他費用。
  第二十七條維修資金使用按下列程序進行:
  (一)實施物業管理,業主大會未成立的,由物業服務企業或相關業主根據維修項目提出維修資金使用計劃和分攤明細,經維修資金列支范圍專有部分占相關建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,并在物業管理區域公示期滿后,持相關預算報告、分攤明細和業主簽署的書面意見等報市、縣維管機構。
  (二)實施物業管理,業主大會已成立的,對全體業主共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,業主委員會應當于每年12月31日前向業主大會提出下一年度維修資金使用方案,業主大會對使用方案的審查決定,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;對部分業主共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,由業主委員會按照年度提出維修資金使用方案,經專有部分占相關建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,并在物業管理區域公示期滿后,業主委員會或被委托的物業服務企業持相關預算報告、分攤明細和業主、業主委員會簽署的書面意見等報市、縣維管機構。
  (三)市、縣維管機構審核同意后,業主委員會、物業服務企業、相關業主應按維修項目的預算金額通過招投標或其他方式確定相應資質的施工單位,并可以委托具有相應資質的監理單位實施監理。除業主大會決定不公開招標外,預算5萬元以上的工程應委托合肥招標投標中心組織公開招標;預算5萬元(含5萬元)以下的工程可以由業主委員會、物業服務企業、相關業主指定專業單位組織施工,并簽訂維修合同,明確合同價款、工程質量、進度(工期)、保修期、支付方式、質量保證金等內容。
  (四)維修合同簽訂后,業主委員會、物業服務企業、相關業主應向市、縣維管機構提交維修合同及維修資金撥付申請書,市、縣維管機構審核同意后,按工程進度預撥所需資金的70%,首次撥付額不得超過所需資金的30%。
  (五)工程竣工后,業主委員會、物業服務企業、相關業主應當組織施工單位、監理單位、業主代表以及相關其他單位對工程進行驗收;驗收合格后,應向市、縣維管機構提交維修資金撥付申請書、工程竣工驗收合格證明、工程決算書、相關結算票據、分攤明細和業主、業主委員會簽章驗收審核意見等,經市、縣維管機構審核同意后撥付所需資金的剩余部分。
  (六)未實施物業管理,業主大會未成立的物業,由物業所在區域街道辦事處(鄉鎮人民政府)按本條第(一)、(三)、(四)、(五)項的規定組織相關業主實施。
  第二十八條維修資金實際發生額低于預撥款的,結余部分應及時交入市、縣維修資金專戶。
  第二十九條維修資金工程決算金額超出預算金額20%或超出部分在1萬元以上的,超出部分需按第二十七條維修資金使用程序重新申報。
  第三十條發生危及物業安全等緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,由業主委員會、物業服務企業或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出維修資金使用方案,經市、縣維管機構審核后,預先從維修資金中撥付,再按照本辦法第二十七條規定的程序補辦有關手續。
  第五章 監管
  第三十一條市、縣維管機構應當建立維修資金記錄和查詢系統,記載維修資金交存、使用和管理等情況,向業主提供免費查詢服務。
  第三十二條業主委員會、物業服務企業應當每半年向業主公示維修資金收取、使用、管理等情況,接受業主的監督。
  第六章 附則
  第三十三條本規定所稱物業共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
  本規定所稱物業共用設施設備是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
  第三十四條本規定自發布之日起執行,有效期三年。
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