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物業百科

安徽省物業管理條例

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  (2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過? 2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議修訂)

  第一章 總  則
  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。
  第二條 本條例適用于本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。
   本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
   第三條 物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。
   第四條 縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業服務行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制,促進物業服務行業發展。
   第五條 省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
   設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
   縣級以上人民政府的其他有關部門,應當依照各自的職責分工,相互配合,做好相關監督管理工作。
   第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下,具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
   居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
   第七條 物業管理協會應當加強行業自律,規范行業經營行為,促進物業服務企業提高服務質量和水平。
  
  第二章 業主、業主大會及業主委員會
   第八條 房屋所有權人為業主。
   業主身份的確認,以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。
   第九條 ?業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外,還享有以下權利:
   (一)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;
   (二)推選業主代表,并享有被推選權;
   (三)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;
   (四)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。
   業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外,還應當配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動。
   第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
   只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
   第十一條 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。
   除國務院《物業管理條例》規定的職責外,業主大會還應當履行下列職責:
     (一)決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項;
   (二)批準業主委員會工作規則;
   (三)聽取和審查業主委員會的工作報告;
   (四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;
   (五)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項。
   第十二條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
   前款規定的面積和業主人數,按照下列規定確定:
   (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照專有部分面積之和計算;
   (二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業主總人數,按照兩者之和計算。
   第十三條 業主委員會應當按照法律、法規和業主大會的決定開展活動。
   除國務院《物業管理條例》規定的職權外,經業主大會批準,業主委員會還行使下列職權:
   (一)審議物業服務企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;
   (二)審議物業管理區域內物業服務費的收取標準。
   業主委員會作出的決定,應當經全體成員過半數通過,并在物業管理區域內公告。
   第十四條 除國務院《物業管理條例》規定的義務外,業主委員會還應當履行下列義務:
   (一)執行業主大會的決定,遵守業主委員會工作規則;
   (二)對物業服務企業的合法經營和管理活動予以支持和配合;
   (三)對物業服務企業的行為進行監督,對其不合法、不適當的行為予以制止。
   第十五條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
   物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下規定進行:
   (一)新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;
   (二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;
   (三)地理上自然連接規模較小的住宅小區,經各自的業主大會同意后,可以合并為一個物業管理區域;
   (四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業管理區域。
   本條例施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業,可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。尚未實施物業管理的住宅小區,應當創造條件實施物業管理。
   第十六條 新建物業建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當按照前條規定劃分物業管理區域,向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
   物業管理區域劃定后,確需調整的,由設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府聽取業主意見后作出決定,并在相關物業管理區域內公告。
   第十七條 符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
   (一)入住率達到50%以上的;
   (二)首批物業交付滿二年,并且入住率超過30%的;
   (三)首批物業交付滿三年的。
   第十八條 業主籌備成立業主大會的,應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下,由業主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業主大會籌備組,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。
   符合首次業主大會會議召開條件之一,但未及時召開大會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。
   業主大會籌備組應當自成立之日起15日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告。
   首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
   第十九條 業主大會籌備組履行下列職責:
   (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
   (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
   (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
   (四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;
   (五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
   對前款規定的內容,業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前,在物業管理區域內公告,并將公告時間、地點書面通知全體業主。業主對業主身份、投票權數和管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案等提出異議的,業主大會籌備組應當予以復核或者修改,并告知異議人。
   業主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業主大會會議。
   第二十條 首次業主大會會議一般應當制定管理規約和業主大會議事規則,選舉產生業主委員會,批準業主委員會工作規則等。
   業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具委托書。
   第二十一條 物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。
   業主代表參加業主大會會議前,應當就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
   第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
   業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
   (一)有20%以上業主提議的;
  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
   (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
   業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。
   第二十三條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主,并將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。
   第二十四條 管理規約應當包括以下內容:
   (一)物業的名稱、地點、面積及戶數;
   (二)業主大會的召集程序及決定物業管理區域內重大事項的方式;
   (三)公共場所及共用設施設備狀況;
   (四)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;
   (五)業主參與物業管理的權利;
   (六)業主對業主委員會及物業服務企業的監督權;
   (七)物業的使用、裝飾裝修、維護和管理;
  (八)業主在本物業管理區域內應當遵守的行為準則;
   (九)違反管理規約的責任;
   (十)其他有關事項。
   第二十五條 業主大會議事規則應當就以下事項作出約定:
   (一)業主大會的議事方式;
   (二)業主大會的表決程序;
   (三)業主委員會的組成和委員任期;
   (四)其他有關事項。
   第二十六條 管理規約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效,并由業主委員會在物業管理區域內公告。
   第二十七條 業主大會、業主委員會作出的決定,管理規約、業主大會議事規則應當符合法律、法規的規定,對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
   業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。
   業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
   第二十八條 業主委員會委員應當符合下列條件:
  (一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
   (二)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則,模范履行業主義務;
   (三)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;
   (四)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。
   第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。
   業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并書面告知相關居民委員會、村民委員會。
  前款規定的備案事項發生變更的,業主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。
   第三十條 業主委員會任期一般為三年,其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿60日前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織其換屆。
   業主委員會任期屆滿后,應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。
   第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止,并以書面形式在物業管理區域內公告:
  (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
   (二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;
   (三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;
   (四)因犯罪正在受刑事追究的;
  (五)以書面形式向業主大會提出辭職的;
   (六)拒不履行業主義務的;
  (七)收受物業服務企業或者利害關系業主提供的不當利益或者報酬的;
   (八)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
   經業主委員會或者20%以上業主提議,認為有必要增減或者調整業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。
   第三十二條 業主大會、業主委員會開展工作的經費,以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金,其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。
   前款規定的費用的籌集和使用情況,業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的監督。
  
  第三章 前期物業管理
  第三十三條 新建住宅小區配套建筑及設施設備的建設,應當按照住宅小區規劃、嚴格執行國家和省有關設計規范和工程建設標準。
  第三十四條 建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業,經縣級人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
  建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。
  第三十五條 ?建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理有關的建議。
   建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應當通知前期物業服務企業參與。
   第三十六條 新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前,應當向設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門報送以下材料:
  (一)建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;
   (二)經批準的物業項目規劃設計方案;
  (三)標注物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;
  (四)應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料;
   (五)物業配套建筑和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。
     第三十七條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:
   (一)水、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置;
  (二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;
  (三)電話通信線、電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;
  (四)按照規劃要求完成消防設施建設;
  (五)按照規劃要求完成教育、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;
  (六)按照規劃要求完成小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;
  (七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
  (八)法律、法規規定的其他條件。
   第三十八條 設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門可以對本條例第三十七條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題,責令建設單位及時整改。
  綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。
   第三十九條 建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門公布的臨時管理規約示范文本,制定臨時管理規約,報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
  在首次業主大會通過的管理規約生效后,臨時管理規約即行失效。
  第四十條 建設單位銷售物業時,應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的相關材料等予以公示,并向物業買受人提供書面公示材料。
   物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當就遵守臨時管理規約予以書面承諾。
   第四十一條 建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。
   前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件,對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
   第四十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位和物業服務企業不得擅自處分。
   第四十三條 物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑,由建設單位在物業項目綜合查驗合格后60日內負責申請房屋權屬登記。房屋登記機構應當在房屋登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載。業主有權查詢。
  第四十四條 物業服務用房的配置應當符合下列規定:
  (一)物業管理區域物業總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百平方米配置;
  (二)物業管理區域物業總建筑面積二十五萬平方米以下的,按照物業總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按1‰的標準配置;
   (三)物業服務用房應當在地面以上,便于開展物業服務活動,并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能。
  物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中,業主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。
  建設單位移交物業服務用房,不得收取任何費用。
   未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。
  第四十五條 按照規劃要求在住宅小區內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的,建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件,并優先滿足業主需要。
   第四十六條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
   建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。
  第四十七條 物業服務企業在承接新建物業項目時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,發現問題應當書面告知建設單位,建設單位應當及時進行整改。
  第四十八條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
  (四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;
  (五)園林施工圖紙及樹種清單;
  (六)業主名冊;
  (七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。
  前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。
  建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。泄露業主個人信息資料,影響業主正常工作、生活的,業主有權向有關行政主管部門舉報。
  第四十九條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
  建設單位提取的物業工程質量保修金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。物業工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法,由設區的市人民政府制定,報省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門備案。
  
  第四章 物業管理服務
   第五十條 物業服務企業應當按照國家規定,具備相應的資質,不得超越資質等級承接物業服務業務。
   物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目,應當向物業項目所在地設區的市或者縣(市)人民政府房地產行政主管部門備案。
  從事物業管理的人員應當按照國家規定,取得職業資格證書。
  房地產行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設,建立物業服務企業及其管理人員的信用檔案。
   第五十一條 物業服務企業享有以下權利:
   (一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同,對物業及其環境、相關秩序進行管理;
   (二)依照國家、省有關規定和物業服務合同收取服務費用;
  (三)制止違反物業管理規約的行為;
   (四)選聘專營企業承擔專項經營業務;
   (五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。
   物業服務企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。
   第五十二條? 物業服務企業應當履行以下義務:
   (一)以為業主服務為宗旨,提高服務質量和水平;
  (二)按照物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務;
  (三)按照規定公布物業服務費收支情況;
  (四)接受業主委員會和業主的監督;
   (五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;
   (六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
   物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。未履行約定的,應當依法承擔相應的法律責任。
   第五十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
  物業服務合同應當包括下列事項:
   (一)物業管理區域范圍及基本情況;
  (二)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
  (三)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;
  (四)公共綠化的維護,以及公共區域的環境衛生、相關秩序維護;
  (五)車輛的停放管理;
  (六)物業服務質量標準;
  (七)物業服務費用收取標準和方式;
  (八)物業檔案資料的保管;
  (九)物業服務合同期限;
  (十)雙方的權利義務;
  (十一)違約責任;
   (十二)物業服務合同終止、解除條件;
   (十三)其他事項。
  省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當制定、公布物業服務合同等示范文本。
   第五十四條 物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的,業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示,并按照業主大會規定的程序確認變更合同。
   前款規定的公示時間不得少于10日。
   第五十五條 物業服務合同期限屆滿前90日,業主委員會應當召集業主大會會議,討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的,應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同;不繼續聘用的,應當依法重新選聘新的物業服務企業。
   提前解除物業服務合同的,提出解除合同的一方應當書面告知合同另一方,在物業管理區域內公告,并書面告知所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
   第五十六條 物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定,履行下列交接義務:
   (一)移交本條例第四十八條規定的材料;
   (二)移交物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案;
   (三)物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;
   (四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據;
   (五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。
      業主大會重新選聘物業服務企業后,業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業服務企業,原物業服務企業應當與新選聘的物業服務企業做好物業管理交接工作。
   物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。
   第五十七條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國家和省物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
   實行政府指導價的,價格主管部門應當會同房地產行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況,制定相應的基準價和浮動幅度,并向社會公布。
  物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
  第五十八條 物業服務企業應當按照國家和省有關規定公布物業服務費收支情況,業主委員會應當對所公布的物業服務費進行監督核查,并將核查報告在本物業管理區域內公布。
   價格主管部門應當會同房地產行政主管部門,加強對物業服務企業收費項目、標準的監督。
   第五十九條 ?已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業,物業服務費由建設單位承擔。
   前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。
   第六十條 物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務,加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業主委員會書面報告,并在物業管理區域內公告。
   第六十一條 ?物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作,制定物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性事件應當采取應急措施,及時報告有關行政管理部門和相關單位,并協助做好救助工作。
  物業服務企業人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,不得侵害公民的合法權益。
  第六十二條 物業管理區域內,供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主,直接為業主服務。
   供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業服務企業代收有關費用,并按約定支付手續費。
   物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
  第六十三條 房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理,定期對其服務質量進行考核,促進物業服務企業提高服務水平。
  市容、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、市容衛生、房屋使用等的監督管理,依法處理違法行為。
  物業管理協會可以依照國家和省有關規定,制定物業服務規范和等級標準,建立和完善物業服務企業以及物業服務從業人員的自律制度,配合房地產行政主管部門建立健全信用檔案。
   第六十四條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度,對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴,應當自收到之日起15日內進行調查、處理,并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的,房地產行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。
   第六十五條 實行物業管理聯席會議制度。
   物業管理聯席會議由縣級人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位和城市管理執法、公安派出所等單位及業主委員會或者業主代表參加。
   物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
   (一)業主委員會未依法履行職責;
   (二)業主委員會未依法換屆;
   (三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;
   (四)物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;
   (五)其他需要協調解決的相關事項。
  
  第五章 物業的使用與維護
  第六十六條 物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。
   業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業服務企業;物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人,并加強巡查。
   第六十七條 物業出租的,業主應當在簽訂物業租賃合同后,將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
  第六十八條 物業管理區域內禁止下列行為:
  (一)拆改房屋承重結構;
   (二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;
  (三)違法搭建建筑物、構筑物;
  (四)違反法律、法規和管理規約,以及未經有利害關系的業主同意,將住宅改變為經營性用房;
   (五)擅自改變房屋外貌,影響他人生活、工作或者市容環境;
   (六)違反規定擺攤設點、占道經營;
   (七)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;
   (八)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
    (九)違反規定停放自行車和機動車輛;
  (十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;
   (十一)法律、法規和規章禁止的其他行為。
   違反前款規定的,其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者處理。
   第六十九條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的整潔、美觀。
   第七十條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
   責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。
  第七十一條 ?任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的,應當經業主大會同意并收取車位場地使用費。車位場地使用費屬于全體業主共有。
   車輛在物業管理區域內行駛、停放,應當遵守物業管理區域相關管理規定。
   任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。
   第七十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當交存專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。
   業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。
   專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。
   專項維修資金的交存、使用和管理,按照國家和省有關規定執行。
   第七十三條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、使用人阻撓維修、更新造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。
  第七十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
   第七十五條 建設單位應當在物業建成后,將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施,按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。
   供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
   前款規定的單位委托物業服務企業代為維修、養護的,應當簽訂委托合同,并支付相應的維修、養護費用。
  
  第六章 法律責任
   第七十六條 有下列行為之一的,依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:
   (一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的;
   (二)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
   (三)不移交有關資料的;
   (四)未取得資質證書從事物業服務的;
   (五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的;
   (六)物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;
   (七)挪用專項維修資金的;
   (八)未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途的。
   違反前款第二項、第八項規定,有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。
   第七十七條 違反本條例第五十六條規定,物業服務企業擅自撤離的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
   第七十八條 違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規定,業主、物業使用人有下列行為之一的,縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當責令限期改正,恢復原狀,并可以按照以下規定給予處罰;給他人造成損失的,責任人應當依法予以賠償:
   (一)拆改房屋承重結構的,處以五萬元以上十萬元以下罰款;
   (二)侵占房屋共用部位、公共場地的,個人處以1000元以上5000元以下罰款,單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的,個人處以5000元以上一萬元以下罰款,單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;
   (三)損壞共用設施設備的,處以一萬元以下罰款。
   違反本條例第六十八條第一款第四項規定,擅自將住宅改變為經營性用房的,由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理;協調處理不成的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門會同規劃、工商、環保、市容等有關行政主管部門責令限期改正,恢復原狀;情節嚴重的,縣級以上人民政府房地產行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。
   第七十九條 違反本條例規定,縣級以上人民政府房地產行政主管部門,街道辦事處、鄉鎮人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:
   (一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;
   (二)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;
   (三)違法實施物業管理行政許可的;
   (四)違反物業管理投訴處理規定的;
   (五)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;
  (六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
  
  第七章 附  則
  第八十條 本條例下列用語的含義是:
   (一)“自用設備”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;
   (二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);
   (三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
   (四)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。
   第八十一條 本條例自2010年1月1日起施行。
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